房屋买卖合同纠纷 作者：刘宝君     时间：2019-05-07    来源：互联网

一、案涉合同签订后，原告没有依据合同约定履行合同义务，并且，原告承担合同义务多为先合同义务，所以，案涉合同因原告未依据合同约定履行合同义务，依据合同约定案涉合同已经解除，被告不存在违约行为。

首先，2017年5月22日，原告与被告及第三方签订《房屋买卖居间服务合同》，该合同第四条 结算方式约定，甲乙双方协商同意，定金为人民币5万元，乙方应在签署本合同之日支付，但庭前原告未提供证据证明其已经履行了支付定金的义务。

另外，该条还约定甲乙双方协商同意，乙方采取以下第1项付款方式，即在本合同签订之日起55日内，乙方须将扣除已交定金后的购房款人民币25万元备齐，存入履约保证银行；乙方须将购房款人民币125万元备齐，替甲方偿还银行贷款。根据该约定，原告应于2017年7月17日前，将购房款25万元存入履约保证银行，并替被告偿还贷款125万元，但原告并未依据以上约定履行付款义务。

其次，根据三方签订的《房屋买卖居间服务合同》第九条 违约责任第2款约定，甲乙双方任何一方未按合同约定时间履行义务的，每逾期一日由违约方向守约方支付总房款的千分之一滞纳金；如逾期超过5日，则视为同意终止合同。如前所述，原告未依据合同约定于2017年7月17日前支付购房款，并且，其违约行为已经逾期5日以上，故依据合同第九条第2款之约定，该合同已经终止。

综上所述，三方签订的《房屋买卖居间服务合同》应原告未依据合同约定履行支付购房款义务，依据合同的约定该合同已经终止，原告无权要求被告履行合同义务。（以上在原审庭审中，已经论述。）

二、以下辩论意见的出发点为,如果法院认定被告的行为构成违约，被告的违约责任如何确定的问题。

1.案涉合同就违约责任即约定了定金又约定了违约金，在当事人存在违约的情况下，应该依据合同的约定承担违约责任，并且，守约方应该选择适用定金，或者选择适用违约金的约定。

《房屋买卖居间服务合同》第九条违约责任第1款：“乙方中途毁约，乙方缴纳的定金归甲方所有，甲方有权将该房屋转让给任何人；甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起两日内，双倍返还乙方定金”、第2款：“甲乙双方任何一方未按合同约定时间履行义务的，每逾期一日由违约方向守约方交付房款总额的1‰滞纳金；如逾期超过5日，则视为同意终止合同。如守约方要求违约方按本合同赔偿的，因违约方无法到场，导致甲乙丙三方无法达成书面协议的，守约方需按本条款第3条履行”及第3款：“本合同履行期间若发生赔偿情况或解除情况，三方需签订书面协议，如无法达成书面协议，则须按本合同第十一条履行，甲乙双方不得单方面到丙方处要求丙方处置代为保管的款项及文件。”、《房屋买卖居间服务合同》第十一条：“三方在履行本合同发生争议，由三方协商解决，或申请调解，协商或调解不成的，向西岗区人民法院提起诉讼”

依据上述合同关于违约责任的约定，双方在合同中同时约定了定金和违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条 【违约金与定金的选择】规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”依据上述法律规定，如果案涉合同的当事人存在违约行为，则守约方应该选择适用定金或者违约金，除法律另有规定，不能重复适用。

2.案涉合同就违约责任即约定了定金又约定了违约金，根据该约定，双方在签订合同时均已预见到因违反合同可能造成的损失，因此，原告主张的损失不能超过案涉合同的约定。

《房屋买卖居间服务合同》第九条违约责任第2款：“甲乙双方任何一方未按合同约定时间履行义务的，每逾期一日由违约方向守约方交付房款总额的1‰滞纳金；如逾期超过5日，则视为同意终止合同。”依据上述约定，案涉合同逾期履行超过5日即视为双方同意终止合同，合同的违约金计算期间为：自双方任何一方未按合同约定时间履行义务之日起五日内。

《中华人民共和国合同法》第一百一十三条 【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。依据上述法律规定，结合案涉的《房屋买卖居间服务合同》第九条违约责任第1款、第2款的约定，双方在订立合同时均已经预见到违反合同可能造成的损失的范围。

3.案涉合同不能履行，并非是被告将案涉房产转卖给他人谋取利益，被告也没有因案涉合同未能履行而获取任何利益，反而被告可能会因案涉合同的不能履行而承担责任，所以，原告要求被告承担案涉房产差价损失无事实与法律依据。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释{法释[2012]7号}第五条{违约责任}第三十一条：“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”依据上述司法解释的规定，在买卖合同中，只有在违约方因违约行为而获得利益的情况下，守约方才有权对于违约方因违约的行为取得利益主张权利。具体的本案，案涉房屋买卖合同无法履行，双方均存在过错，仅就被告一方过错而言，系二被告对于是否出卖案涉房屋无法达成一致，并不存在被告将案涉房屋转卖他人谋取利益的行为，相反，被告还可能因为上述原因需要承担赔偿责任和其他损失。所以，本案事实不符合上述司法解释规定的构成要件，原告要求被告赔偿案涉房产差价损失的诉讼请求无事实与法律依据。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 【违约金】：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)法释[2009]5号五{违约责任} 第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”

原告提起的诉讼请求的金额远远高于合同约定的违约金的金额，可以理解为原告认为案涉合同约定的违约金过低，要求予以增加；依据上述法律及司法解释的规定，原告要求增加违约金应该以实际损失为限，并且，原告必须举证证明因被告的违约行为所造成的实际损失，原告对此并未提供证据予以证明。

4.对于案涉合同的不能履行原告也存在过错，也就是存在违约行为，应当承担相应的责任。

《中华人民共和国合同法》第一百二十条 【双方违约的责任】：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)法释[2009]5号五{违约责任}第三十条：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。”

在案涉合同签订后，原告并没有依据合同的约定履行义务，该事实如前所述，在此不再累述。另一方面，原告在签订案涉合同时，对于被告代理权存在瑕疵的事实是明知的，应该预测到签订案涉合同存在的风险。

如果被告被依法认定存在违约行为，也应该依法认定在案涉合同签订后，原告并未依据合同的约定履行合同义务，原告也存在违约行为。原告对于案涉合同的不能履行亦存在过错，所以，原告也应承担相应的违约责任。

综上所述，案涉合同签订后，原告未依据合同约定履行合同义务，违反了先合同义务，依据合同约定，合同已经终止，所以，原告的诉讼请求无事实依据。

如被告被依法认定存在违约行为，则其应该承担的违约责任，应该依据合同的约定，结合双方的过错程度、案涉合同的履行情况与原告的实际损失等，公平合理确认。所以，被告不同意原告的诉讼请求。

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