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律师介绍

刘宝君律师 刘宝君,男,毕业于日本北陆大学法学部,2012年起从事律师工作,现任辽宁新世纪律师事务所专职律师,擅长处理合同纠纷,公司法务,侵权纠纷,交通事故,婚姻家庭,刑事辩护等业务。在日本留学6年,精通日语,熟悉日本法律... 详细>>

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律师姓名:刘宝君律师

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执业证号:12102201310280530

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成功案例

拖欠租金要求排除第三人妨害 不属行使同时履行抗辩权

一、基本案情

1998年4月7日,某装饰装璜公司(甲方)与被告某兴隆公司(乙方)签订了《关于共同开发某2号院地下室的经济合同》(以下简称第一份协议),双方投资共同开办某招待所。约定:甲方提供某2号院地下室,共20间即地下室二层楼梯间以西的房间。乙方投资为上述房屋的装修及开设旅馆业务所必须的一切家具备品及其它设备等。合同并约定乙方应按时支付招待所的一切费用,如:水电费、供暖费等。

因某装潢公司与某管理中心是同一系统管理下的单位,经协商由某装饰装潢公司将合同转让给某管理中心。

2000年4月20日,原告某管理中心(甲方)与被告某兴隆公司(乙方)签订了《关于共同开发某2号院地下室的经济合同修改协议》(以下简称第二份协议),约定:将第一份协议中的年租金调整为120000元。前甲乙双方签署的合同,未修改部分继续执行,仍然具有法律效力。2002年5月开始,被告正在使用中的房屋陆续有7间房屋窗户采光井被住户封堵。

2002年8月3日,被告某兴隆公司要求原告对采光井被封堵问题,尽快解决。原告某管理中心认为房间采光井被堵,不交租金不妥,因被告长期使用地下室,有责任出面处理和解决此事,可配合处理。而被告于1998年就开始拖欠供暖费,另外,被告还欠交原告租金260000元。

被告认为原告违约在先,给其造成损失并影响房屋使用。被告方使用的房屋窗户外采光井被封堵,多次与原告交涉,未有结果。被告方采取拖欠租金的方式来试图争取原告以积极的态度处理此事。同时,由于原告也未能保证被告方使用房屋的室内温度达到国家标准,同样属于原告的违约行为,且原告作为出租方,无法提供房屋所有权证和房屋租赁证。根据相关规定,原告不具备出租房屋条件,将房屋出租给被告方,已经构成违法行为。

双方一直未能协商解决此事,原告起诉到法院,要求判令解除双方房屋租赁合同,被告立即腾退2号院24号楼地下室的房屋,判令被告补交房租和供暖费并承担诉讼费。

二、审理结果

一审法院认为:因第一、二份协议系原、被告双方真实意思表示,且原告对本案所涉出租房屋持有合法使用证明,故二份协议合法有效,双方均应依约履行。至于原告是否持有房屋租赁证并不影响本案合同的效力,因为房屋租赁证是否办理属于行政管理问题,与合同效力无关。被告因承租的房屋部分采光井被住户封堵未能解决,拒交租金,为此双方产生纠纷。

关于封堵问题,原、被告均有向第三人请求排除妨害的权利,但基于租赁合同关系,原告则负有积极行使权利排除妨害的附随义务。原告在被告要求其解决封堵问题的情况下,未予以解决是对其负有的履行合同附随义务的懈怠。但被告以拒绝向原告交付租金的方式来解决封堵问题,显属承租人以不履行合同主债务来对抗出租人的附随义务,根本不能成立同时履行抗辩权。又由于被告也未能提交因部分房屋的采光井被封堵而对被告的经营收入产生实际影响的证据,被告理应承担补交租金的民事责任,原告要求交付租金的请求应予支持。

被告拖欠租金的理由虽然不能成立,但尚属事出有因,原告对引起本案纠纷也并非没有任何责任,尚不具备解除合同的法定条件。截至今日,双方签订的租赁合同的目的仍然可以实现,故原告要求解除合同的诉讼请求,不予支持。

因原告与被告签订的租赁合同约定按时交纳供暖费,但没有具体交纳时间,根据相关法律的规定,在本案中原告享有随时主张的权利,同时原告与被告存在长期合同关系,双方的权利义务在租赁关系存续期间,供暖费处于持续产生的状态中,原告现在请求被告给付供暖费不存在已过诉讼时效的问题。原告已向供暖方实际缴纳供暖费,被告应按实际发生的供暖费向原告支付。故判决被告给付原告租金260000元,被告给付原告供暖费66832.5元,驳回原告其他诉讼请求。

上诉人某管理中心、某兴隆公司因租赁合同纠纷一案,不服一审判决提起上诉,二审审理后以相同理由判决驳回上诉,维持原判。

三、分析意见

该案主要针对被告某兴隆公司承租的房屋外采光井被住户封堵所产生的争议后,被告拒付租金的行为是否构成同时履行抗辩权来审查的,如果构成同时履行抗辩权,就要判决驳回原告的诉讼请求,反之就要判决支持原告的诉讼请求。

依照法律规定行使同时履行抗辩权的条件,必须是基于同一双务合同而产生的对待给付,当事人双方互负的合法、有效的债务必须已到清偿期且无先后履行顺序,同时履行强调的是合同双方在同一时间内相互对待给付,要求双方的义务是同时履行的。可能履行的债务当事人未履行或履行不符合约定,在合同同时履行期限已到时,一方不履行或履行不符合约定,对方可行使同时履行抗辩权。

本案的纠纷是被告因承租的房屋部分采光井被住户(第三人)封堵而被告拒交租金,并不是因为原告履行合同问题而产生的对待给付,所以被告不得主张同时履行抗辩权。另外关于封堵问题,原告作为出租房屋的产权管理单位、被告作为承租房屋的实际使用人均有向第三人请求排除妨害的权利,但基于租赁合同关系,出租人应保持租赁物适合于使用收益状态,承租人不仅应使交付的租赁物适于约定的使用收益状态,而且于租赁关系存续期间也应保持租赁物的状态适合于约定的使用收益。当承租人的使用收益因受有妨害或者有妨害的危险时,原告则负有积极行使权利排除妨害的附随义务。原告在被告要求其解决封堵问题的情况下,未予以解决是对其负有的履行合同附随义务的懈怠。但被告以拒绝向原告交付租金的方式来解决封堵问题,显属承租人以不履行合同主债务来对抗出租人的附随义务。第三人妨害租赁物时,承租人基于自己对租赁物的占有权,也可以直接对于第三人主张排除妨害,所以本案被告以采取拖欠租金来要求原告排除第三人妨害显然不属于行使同时履行抗辩权。

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